Lyhennä nopeasti vai pidä pitkä laina ja sijoita erotus? Vertaa kaksi skenaariota samalla kuukausibudjetilla — nettovarallisuus ratkaisee.
Lainan korko on varma meno, sijoitustuotto ei ole varma tulo. Kun lyhennät lainaa, "tuotto" on lainakoron välttö — tämä on riskitöntä. Kun sijoitat, tuotto-odotus on keskimääräinen pitkän aikavälin tuotto, mutta yksittäisinä vuosina markkina voi laskea 30–50 %. Sequence-of-returns-riski tarkoittaa että vaikka keskituotto pitäisi paikkansa, huonosti ajoittunut kriisi voi tehdä tulokseen merkittävän loven.
Psykologinen puoli: Pitkä laina + sijoittaminen vaatii kurinalaisuutta — erotus pitää aidosti sijoittaa joka kuukausi, ei kuluttaa. Moni tekee paperilla paremman suunnitelman mutta pelaa sen pois käytännössä. Jos tiedät että et sijoita erotusta johdonmukaisesti, lyhyempi laina on todennäköisesti parempi sinulle.
Likviditeetti: Sijoitussalkku on nopeasti muutettavissa rahaksi, asuntolainaan maksettu pääoma ei ole. Tässä mielessä pitkä laina + sijoittaminen antaa paremman talouden iskunkestävyyden (lomautus, työttömyys).
Korkoriski: Suomessa asuntolainat ovat tyypillisesti vaihtuvakorkoisia. Laskurin oletus on kiinteä keskimääräinen korko koko laina-ajalle. Todellisuudessa korko heiluu — käytä realistista keskiarvoa pitkälle ajanjaksolle, älä tämän hetken tasoa.
Laina: Annuiteettilaina, sama kuukausierä koko laina-ajan. Kaava: M = P·r·(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), missä r on kuukausikorko ja n kuukausien määrä.
Kuukausibudjetti: Käytetään Skenaario A:n kuukausierää molempien skenaarioiden yhteisenä budjettina. Jos A:n laina-aika on lyhyempi kuin B:n, A-skenaariossa maksetaan ensin lainaa, sitten koko budjetti menee sijoitukseen. B-skenaariossa maksetaan pienempi lainanhoito ja erotus (A:n erä − B:n erä) sijoitetaan joka kuukausi, kunnes B:n laina loppuu; sen jälkeen koko budjetti sijoitetaan.
Sijoitustuotto: Kuukausittainen korkoa korolle: (1+r)^(1/12) − 1. Tuotto on oletus, ei takuu. Todelliset markkinat heiluvat.
Verotus: Suomen nykyisessä mallissa asuntolainan korkovähennys on 0 % (2023→). Sijoituksen tuotosta peritään pääomatulovero — laskurissa vero lasketaan lopussa koko tuotosta valitulla prosentilla. Todellisuudessa vero maksetaan vasta nostettaessa ja laskenta on FIFO-pohjainen. Laskurin malli on oikea suuruusluokka mutta yksinkertaistettu.
Nettovarallisuus (pois lukien asunto): Laskurissa näytetty "nettovarallisuus" tarkoittaa sijoitussalkkua (verojen jälkeen) miinus jäljellä oleva lainasaldo. Asunnon arvo ei ole mukana, koska se on sama molemmissa skenaarioissa — sen lisääminen kasvattaisi molempien lukuja yhtä paljon eikä muuttaisi voittajaa. Oikeassa elämässä kokonaisnettovarallisuuteesi kuuluu myös asunto (ja sen mahdollinen arvonnousu tai -lasku) sekä muut varat ja velat.
Inflaatio: Näytetään vertailupäivämäärän reaaliarvo tietolaatikossa. Laskenta tehdään nimellisesti — inflaatio ei vaikuta A vs B -järjestykseen, koska molemmat skenaariot ovat samassa nimellisessä ympäristössä.
Mitä laskuri ei huomioi: sijoituspalkkiot, pörssin volatiliteetti, työttömyys/sairaus, veromuutokset, korkotason muutokset, asunnon arvon kehitys, ylimääräiset kertalyhennykset, lainan uudelleenneuvottelu, henkilökohtainen riskinsieto.